Trendy na rynku powierzchni handlowych – raport Cushman & Wakefield

Jak wskazuje raport firmy Cushman & Wakefield “Trends Radar 2026”, stabilizacja gospodarcza pozwoli polskiej branży retail odważniej wprowadzać zmiany strukturalne, w tym te dotyczące punktów handlowych. Nowoczesne technologie oraz przemyślana strategia ESG pomogą utrzymać rentowność oraz przygotować się na zmiany w preferencjach konsumentów. W najbliższej przyszłości spodziewane są też m.in. dominacja parków handlowych, wyzwania Silver Economy czy konieczność optymalizacji kosztów operacyjnych.

„Branża retail musi przejść z fazy reaktywnej na proaktywną, szczególnie w obszarze technologii i ESG, aby utrzymać marżowość przy rosnących kosztach pracy. Rynek zdominują te firmy, które najszybciej wdrożą automatyzację i dostosują formaty punktów handlowych do lokalnych potrzeb nowoczesnego konsumenta” – komentuje Anna Schabikowska, Dyrektorka Marketingu Exorigo-Upos.

Perspektywy wzrostu polskiej gospodarki i ich wpływ na konsumentów

Po latach turbulencji, polska gospodarka powinna się ustabilizować – prognozowany wzrost PKB na poziomie 3,2%-3,5% oraz spadek inflacji stworzą fundamenty do planowania inwestycji. Dezinflację wspierać będą stabilne ceny energii, żywności oraz usług, co zdejmie z konsumentów presję podwyższenia kosztów życia i pozwoli na większą skłonność do wydatków na dobra inne niż podstawowe.

Jak obecnie wygląda rynek powierzchni handlowych w Polsce?

Polska wyrasta na europejskiego lidera pod względem oddawanych do użytku parków handlowych. Powierzchnia tego typu obiektów będących aktualnie w budowie jest najwyższa w historii naszego kraju. Dominacja tego formatu wynika z jego elastyczności, niższych kosztów operacyjnych oraz dopasowania do potrzeb konsumentów poszukujących szybkich i wygodnych zakupów blisko domu.

Badania potwierdzają, że najważniejszymi czynnikami decydującymi o wyborze miejsca zakupów są łatwy dojazd samochodem (50% wskazań) oraz mieszkanie w pobliżu takiego obiektu (48%). To uzasadnia rekordowy pipeline inwestycyjny w sektorze parków handlowych, które idealnie odpowiadają na potrzebę lokalności.

W 2026 roku klasyczne centra handlowe będą odpowiadały jedynie za 10-15% nowej podaży, co potwierdza przesunięcie ciężaru inwestycyjnego w stronę mniejszych, lokalnych formatów. Warto tutaj zaznaczyć, że mimo iż niektóre starsze centra handlowe mogą być likwidowane, to skala tego zjawiska pozostanie marginalna i nie będzie stanowić trwałego trendu. W obliczu rosnącej konkurencji konieczna jest jednak modernizacja wielu takich obiektów, aby utrzymać ich atrakcyjność.

Zmniejszenia wielkości nowej podaży można spodziewać się od 2027 roku, gdy rynek nasyci się formatem parków handlowych w mniejszych miastach. Ciężar aktywności deweloperskiej przesunie się wtedy w stronę modernizacji i zmiany funkcji. A te obiekty, które wciąż będą przeznaczone do handlu, będą musiały oferować wydarzenia przyciągające klientów poprzez unikalne doświadczenia, których nie znajdą w kanale e-commerce.

Wzrost opłat serwisowych wymusi inwestycje

Z prognoz wynika, że opłaty serwisowe (ang. service charge; obejmują koszty związane z utrzymaniem obiektu oraz jego obsługą operacyjną) wzrosną w 2026 roku o średnio 4%. Wzrost ten jest napędzany przez kilka czynników:

• Wyższą płacę minimalną: kolejny wzrost o 3% w styczniu 2026 roku przełoży się bezpośrednio na koszty ochrony, sprzątania i konserwacji.
• Podatki i opłaty lokalne: przewidywany wzrost podatku od nieruchomości o około 4,5% w 2026 roku.
• Koszty energii: choć wielu zarządców odmroziło stawki wcześniej i zabezpieczyło zakupy energii, a przewidywany brak rządowych dopłat w 2026 roku sprawi, że efektywne zarządzanie mediami stanie się niezwykle istotne.

W odpowiedzi na te wyzwania, właściciele nieruchomości będą stosowali strategie ograniczania kosztów poprzez inwestycje w fotowoltaikę czy technologie zmniejszające zużycie mediów. Coraz częściej wdrażane będą rozwiązania oparte na sztucznej inteligencji, takie jak roboty samosprzątające, inteligentne systemy HVAC dostosowujące temperaturę w czasie rzeczywistym, czy sterujące oświetleniem czujniki ruchu, które obniżają rachunki za prąd.

Priorytety inwestycyjne i automatyzacja

Nakłady inwestycyjne, w 2026 roku będą mocno skoncentrowane na projektach, które przynoszą mierzalne oszczędności operacyjne oraz wspierają realizację celów ESG. Właściciele centrów handlowych stają się bardziej otwarci na wydatki, pod warunkiem szybkiego zwrotu z inwestycji – najlepiej w ciągu jednego roku.

Kluczową zmianą strategiczną będzie ograniczanie czynnika ludzkiego tam, gdzie procesy można zautomatyzować. W obliczu niskiego bezrobocia (3,2% wg Eurostatu) i wzrostu płacy minimalnej, retailerzy muszą szukać sposobów na zautomatyzowanie niektórych powierzonych pracownikom zadań. Jednym z nich może być implementacja elektronicznych etykiet cenowych (ESL) w sklepach. Wdrożenie ESL przynosi kilka wymiernych korzyści, w tym m.in.:

• pomaga w optymalizacji czasu pracy – pracownicy mogą skupić się na obsłudze klienta, zamiast zmieniać etykiety i wykonywać podobne rutynowe czynności operacyjne;
• eliminuje błędy cenowe – zgodność ceny na półce z tą w systemie kasowym buduje zaufanie;
• pozwala dynamicznie zarządzać marżą – umożliwia natychmiastową reakcję na zmiany rynkowe lub promocje bez konieczności manualnej wymiany papierowych etykiet.

W dobie walki o optymalizację czasu pracy pracowników i jak najkorzystniejszą marżę, systemy ESL mogą stać się fundamentem nowoczesnego punktu sprzedaży, wspierając jednocześnie strategię omnichannel poprzez spójność cen i informacji o nich we wszystkich kanałach.

Kluczowa będzie też integracja systemów online i offline. Automatyzacja płatności, wdrażanie kas samoobsługowych czy systemów lojalnościowych, to działania wpisujące się w rynkowy trend optymalizacji kosztów przy jednoczesnym podnoszeniu jakości obsługi klienta.

Dlaczego ESG stało się warunkiem utrzymania wartości aktywów handlowych?

Zrównoważony rozwój przestał być opcjonalnym dodatkiem, a stał się fundamentem strategii biznesowej. Powierzchnie handlowe charakteryzują się o 43% wyższym niż budynki biurowe zużyciem energii pierwotnej. Poprawa efektywności energetycznej jest więc kluczowym, długoterminowym wyzwaniem retailu. Brak strategii dekarbonizacji czy niezgodność z normami takimi jak CRREM może skutkować obniżeniem wartości rynkowej nieruchomości.

Co więcej, inwestorzy i banki coraz częściej uzależniają dostęp do finansowania od posiadania przez obiekt konkretnych wyników na Świadectwie Charakterystyki Energetycznej oraz certyfikatów takich jak BREEAM czy LEED. A działania proekologiczne mają również wymiar czysto ekonomiczny. Inwestycje w pompy ciepła, systemy oszczędzania wody czy odnawialne źródła energii nie tylko ograniczają emisję CO2, ale realnie zmniejszają zależność od fluktuacji cen mediów, co jest kluczowe dla stabilności opłat serwisowych płaconych przez najemców.

Jak zmiany demograficzne wpłyną na przyszłość handlu i preferencje klientów?

Wpłyną znacząco – demografia to megatrend, który od 2026 roku zacznie drastycznie zmieniać krajobraz handlu w Polsce. Oficjalne prognozy GUS wskazują, że do 2060 roku populacja Polski może zmniejszyć się do 30 milionów mieszkańców, a udział osób w wieku 65+ wzrośnie do około 36%. Jednak starzejące się społeczeństwo to nie tylko wyzwanie, ale i szansa dla branży retail.

Osoby po 40. i 60. roku życia stają się grupą o rosnącym znaczeniu, dysponującą czasem i coraz wyższymi dochodami ze względu na wydłużający się okres aktywności zawodowej. Następne dwie dekady będą erą popytu „opiekuńczo-wygodnego”. Konsumenci będą preferować formaty punktów handlowych blisko domu oraz obiekty oferujące szeroką gamę usług w jednym miejscu, co pozwoli na oszczędność czasu.

Podsumowanie i kluczowe wnioski

Przed sektorem retail w 2026 roku stoi szereg wyzwań, ale i konkretnych szans wynikających ze stabilizacji gospodarczej.

• Podaż: Polska pozostaje europejskim liderem w budowie parków handlowych, a rok 2026 przyniesie utrzymanie wysokiego poziomu ich powstawania.
• Koszty: indeksacja czynszów o ok. 4% oraz wzrost opłat serwisowych o ok. 4% wymuszają na zarządcach i najemcach szukanie oszczędności poprzez automatyzację i AI.
• Efektywność: ESG staje się istotnym czynnikiem wyceny nieruchomości. Inwestycje w zieloną energię i dekarbonizację chronią aktywa przed utratą wartości.
• Konsument: kluczową grupą staje się konsument 60+, a starzejące się społeczeństwo i era popytu „opiekuńczo-wygodnego” promuje lokalność i bliskość.
• Optymalizacja: branże takie jak elektronika pomniejszają lokale, podczas gdy moda i usługi poszukują większych powierzchni.

Pełny raport “Trends Radar 2026” firmy Cushman & Wakefield możesz pobrać tutaj.

FAQ